《法律觀點》住宅漏水之二三事- By 黃柏榮律師
民事訴訟
12 April 2024
隨著臺灣住宅「高齡化」後，伴隨者屋內管線老化，衍生出許多漏水的問題，為現今鄰里間常見的民事紛爭之一，就漏水的類型主要可分為結構性漏水與管線漏水，前者如頂樓漏水，後者如天花板上方管線漏水等，當屋內發生漏水時，該如何處理？由誰修繕？求償範圍等為許多民眾的疑問，本文就此提供以下建議：
目錄
一、首先確認漏水源頭
當屋內發生滲水情形時，民眾得委請水電技師，初步檢測，漏水位置、漏水原因，並請水電技師提供初步的書面文書，作為向樓上住戶或管委會（下稱責任人）請求修復或賠償之依據，當責任人不願配合檢修或對於檢測結果置之不理時，建議以存證信函通知責任人該漏水情形，並約定檢修時間。
二、其次，責任人置之不理時
除前開建議寄發存證信函外，民眾得考慮向鄉鎮市調解委員會申請調解，藉由調解委員居中，協助雙方溝通，達成修復漏水位置以及賠償之共識，如調解不成時，民眾此時得向法院訴請修復漏水位置，並請求因漏水所生損害之賠償等，在訴訟過程中，民眾得依案件進行狀況，向法院聲請囑託由專業之鑑定單位如臺灣省土木技師公會、建築師公會或台灣營建防水技術協進會等單位，鑑定漏水位置與原因等，在取得確定之勝訴判決後，得向責任人聲請強制執行，請責任人配合修復。
三、首先是社區管理負責人或管理委員會具修繕責任
公寓大廈常見的漏水類型，無非如給水管、污水管滲漏或頂樓漏水等情，如該滲漏管線、滲漏區域非任一區分所有權人專有或經約定專用部分，原則上應由管理負責人或管理委員會負修繕或管理維護之責，除非該滲漏，是可歸責於區分所有權人或住戶，則例外由該區分所有權人或住戶負擔修繕責任。
當通知社區管理負責人或管理委員會（下統稱管委會）進行修繕後，管委會仍不願意修繕時，作者會建議當事人兩者方式：
1. 利用召開區分所有權人會議時，將應修繕事項作成決議，如管委會無正當理由拖延、拒絕執行上揭決議時，住戶得請主管機關裁罰管委會之負責人。
2. 訴請法院請求管委會負擔修繕責任。
四、如果是因滲漏可求償之範圍
當發生滲漏情形時，住戶可向管委會請求因該滲漏而生之損害，諸如裝修、傢俱、清潔、消毒等費用之賠償，並得因滲漏情形請求相當數額之精神慰撫金。
